València flexibiliza normas urbanas para permitir consolidación en el hotel Sidi

La modificación de las normas urbanísticas del Plan General de València elimina restricciones y permite obras de consolidación en los edificios en situación de fuera de ordenación en parajes protegidos, como es el caso del hotel Sidi Saler que la alcaldesa, María José Catalá, quiere reabrir pese a las dos sentencias que lo impiden
Exceso de alturas e impacto en el Parque Natural de la Albufera: por qué es ilegal rehabilitar el hotel Sidi Saler
El Ayuntamiento de València tramita una modificación de las normas urbanísticas del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) de la ciudad que en la práctica puede suponer una ventana legal para la reapertura del hotel Sidi Saler tal y como pretende la alcaldesa, María José Catalá, a pesar de las dos sentencias que lo impiden.
Precisamente, los cambios que se pretenden introducir pueden suponer un nuevo escenario legal que permitiría sortear las mencionadas resoluciones judiciales. En concreto, se flexibilizan las condiciones de los edificios en situación de fuera de ordenación que están en parajes naturales, como es el caso del Sidi, y además se abre la puerta a que se puedan acometer obras de consolidación en estos edificios, cuando actualmente tan solo se permiten de mantenimiento.
Desde la Concejalía de Urbanismo, que dirige el edil Juan Giner (PP), se sacó a información pública en octubre de 2025 una propuesta de nuevas normas urbanísticas. Sin embargo, las alegaciones no se llegaron a responder y el pasado mes de julio se expuso al público una segunda propuesta con cambios llamativos en lo que a los edificios en situación de fuera de ordenación se refiere.
Así, en este sentido, la primera propuesta de octubre del pasado año consideraba en situación de fuera de ordenación “las edificaciones, construcciones, instalaciones, actividades y obras cuya implantación haya sido en su momento legalmente autorizada y que en la actualidad estén en las siguientes condiciones: edificios que, por exceso de volumen o por la conformación de este, atendido el lugar donde se encuentren ubicados, atenten contra el patrimonio histórico-artístico o contra espacios naturales protegidos”.
Sin embargo, en la última versión propuesta se abre un apartado diferenciado para los edificios en espacios naturales protegidos que lejos que sumar seguridad jurídica, deriva responsabilidades en otras normativas que no tienen competencias en el ámbito urbanístico de la ciudad de València, donde prevalece el PGOU. Así, la nueva redacción propuesta establece que se considerarán en fuera de ordenación los edificios que “por sus características resulten incompatibles con los espacios naturales protegidos, siempre que dicha incompatibilidad quede identificada y motivada de forma concreta en el documento de ordenación sectorial aplicable, con indicación del espacio, elemento o recurso que quede afectado y de la concreta contradicción que determine la imposibilidad de su permanencia”.
Este nuevo texto elimina el concepto de “exceso de volumen”, aspecto clave en las sentencias contrarias a la concesión de licencia del Sidi, y además remite la posible incompatibilidad a lo que indiquen documentos de ordenación sectorial (Plan de Ordenación de Recursos Naturales y de su Plan Rector de Usos y Gestión) que, precisamente, en estas situaciones determinan que son las normas urbanísticas del Plan General del municipio afectado las que establecen los criterios.
Además, otra de las novedades del último texto propuesto por el Ayuntamiento establece en cuanto al régimen urbanístico de la situación de fuera de ordenación que “de forma excepcional y debidamente justificada la administración podrá ordenar, de oficio o a instancia de parte, obras parciales de consolidación o demolición en inmuebles en situación de fuera de ordenación si tales obras fueran estrictamente necesarias para garantizar la seguridad, salubridad y ornato del espacio público, bajo las mismas condiciones establecidas en este artículo para las obras de conservación”.
Un cambio sustancial con respecto a las normas actuales que tan solo permiten que un edificio en situación de fuera ordenación se realizan pequeñas reparaciones o trabajos de mantenimiento, nada que ver con “obras parciales de consolidación”.
A todo esto se une que la empresa Lukeson Management, S.L. que pertenece al Grupo Safadi Promotora, ha adquirido un derecho sobre el inmueble a los anteriores propietarios, los fondos Divarian y Coral Homes, con la intención de resucitarlo y convertir una parte en un centro de recuperación de fauna marina.
Según avanzó el diario Levante-EMV, la firma ha elaborado un proyecto aparentemente más integrado con el entorno, pero que mantiene la misma estructura y sobre todo, un aspecto fundamental, las mismas alturas.
El problema de legal de las alturas
La eliminación elimina del concepto de “exceso de volumen” de las normas urbanísticas de los edificios en situación de fuera de ordenación no es baladí teniendo en cuenta el contenido de las últimas sentencias (pendientes de recurso) que dan la razón al Ayuntamiento, cuando estaba dirigido por Joan Ribó.
El último fallo judicial de febrero de 2025 destaca el elemento de las alturas del inmueble como clave para avalar la denegación de la licencia solicitada por la anterior propiedad, que ya presentó, sin éxito, un proyecto de rehabilitación para reabrir el establecimiento.
La sentencia del juzgado de lo contencioso administrativo número 9 de València concluye que el hotel está en situación de fuera de ordenación sustantiva al estar ubicado en un Parque Natural declarado como tal en 1986 y formar parte del dominio público marítimo-terrestre tras el deslinde aprobado en 2007.
Esto hace que no se le pueda conceder licencia de obras para una rehabilitación estructural, sino tan solo para pequeños trabajos de mantenimiento. Según el fallo judicial consultado por elDiario.es, “el edificio que la parte demandante pretende reformar para volver a poner en uso tiene seis plantas (planta baja + 5), según se indica a la misma memoria presentada por la parte demandante para pedir las licencias (hoja 280 del expediente administrativo), mientras que la normativa urbanística municipal prevé para esta parcela un máximo de dos plantas (planta baja + 1)”. La diferencia “entre el número de plantas que permite el planeamiento y el número de plantas total del edificio es, por lo tanto, de cuatro”.
Pero no es el único condicionante. La sentencia avala también el impacto de la edificación en el Parque Natural, independientemente de que se revista de vegetación para disimularlo. Según reza el fallo, “el edificio se encuentra en la misma playa, con afectación de las dunas, un elemento significativo del parque, la protección y recuperación de las cuales es uno de los objetivos de la normativa que regula este espacio natural protegido. No todo edificio fuera de ordenación que esté dentro del parque natural constituye per se un atentado contra el espacio protegido, pero en estas circunstancias de ubicación y características del edificio, tenemos que concluir que sí”.